Les servitudes d’urbanisme sont des règles qui s’imposent aux propriétaires et qui peuvent affecter l’utilisation, la jouissance ou la valeur d’un bien immobilier. Cet article se propose de faire le point sur les différentes servitudes existantes et de donner quelques conseils pour bien les appréhender lors de l’achat ou la construction d’un bien.
Qu’est-ce qu’une servitude d’urbanisme ?
Une servitude d’urbanisme est une contrainte imposée par la législation ou les documents d’urbanisme en vigueur sur un terrain ou un bâtiment, en vue de garantir le respect de certaines normes, la protection de l’environnement ou encore la préservation du patrimoine architectural. Les servitudes peuvent être publiques, lorsqu’elles émanent de l’autorité publique, ou privées, lorsqu’elles résultent d’accords entre particuliers.
Les différentes catégories de servitudes
On distingue généralement plusieurs catégories de servitudes en fonction de leur objet :
- Servitudes liées à l’utilisation du sol : elles concernent principalement les règles d’implantation des constructions (hauteur, alignement, distance par rapport aux limites séparatives), les règles relatives aux espaces verts et aux stationnements, ainsi que les limitations liées à la nature du sol (zones inondables, risques naturels).
- Servitudes liées au voisinage : elles visent à assurer la tranquillité des riverains et peuvent concerner notamment les distances minimales à respecter entre les fenêtres, les restrictions de vue, ou encore les règles relatives aux plantations.
- Servitudes liées à l’architecture : elles ont pour objet la préservation du patrimoine architectural et imposent des contraintes sur les matériaux, les couleurs ou encore le style architectural des constructions.
- Servitudes liées aux équipements publics : elles concernent par exemple les obligations de céder gratuitement une partie du terrain pour la réalisation d’équipements publics (voiries, écoles, espaces verts) ou encore les contraintes liées à la protection des réseaux (eau, électricité, gaz).
Comment connaître les servitudes qui s’appliquent à un terrain ou un bâtiment ?
Pour connaître les servitudes d’urbanisme applicables à un terrain ou un bâtiment, il est recommandé de consulter plusieurs documents :
- Le plan local d’urbanisme (PLU) : ce document fixe les règles générales d’utilisation du sol sur l’ensemble du territoire communal. Il est consultable en mairie ou sur le site internet de la commune.
- Le certificat d’urbanisme : il s’agit d’un document administratif qui indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain précis. Il peut être demandé en mairie ou en ligne sur le site du service public.
- Le titre de propriété : il peut contenir des mentions relatives aux servitudes privées. Il est remis par le notaire lors de l’achat du bien ou peut être demandé au service de la publicité foncière.
Comment prendre en compte les servitudes lors de l’achat ou la construction d’un bien ?
Il est important, lors de l’achat ou la construction d’un bien immobilier, de bien se renseigner sur les servitudes d’urbanisme applicables afin d’éviter les mauvaises surprises et les litiges ultérieurs. Voici quelques conseils à suivre :
- Consulter les documents d’urbanisme : comme indiqué précédemment, le PLU et le certificat d’urbanisme sont des sources d’information essentielles pour connaître les contraintes applicables à un terrain ou un bâtiment.
- Faire appel à un professionnel : un notaire, un géomètre-expert ou un architecte pourra vous aider à mieux comprendre les servitudes et leurs conséquences sur votre projet immobilier.
- Négocier avec le vendeur : si certaines servitudes s’avèrent trop contraignantes, il peut être possible de négocier avec le vendeur une réduction du prix de vente ou une prise en charge partielle des travaux nécessaires pour s’y conformer.
- Penser aux recours : dans certains cas, il est possible de demander une dérogation aux règles d’urbanisme auprès de la mairie, notamment lorsque celles-ci sont manifestement inadaptées ou disproportionnées. Toutefois, les chances de succès d’une telle démarche sont généralement limitées.
Les servitudes d’urbanisme sont des contraintes à prendre en compte lors de l’achat ou la construction d’un bien immobilier. Elles peuvent affecter l’utilisation, la jouissance ou la valeur du bien et engendrer des litiges entre voisins ou avec l’autorité publique. Il est donc essentiel de bien se renseigner sur les servitudes applicables et de faire appel à des professionnels pour mieux les appréhender et anticiper leurs conséquences.
