La surface habitable est un élément clé dans l’achat, la vente ou la location d’un bien immobilier. Mais comment est-elle déterminée ? Quelles sont les lois qui encadrent cette notion essentielle ? Cet article vous apporte toutes les réponses pour comprendre les enjeux et les implications de la surface habitable et des lois immobilières qui l’encadrent.
Définition de la surface habitable
Selon l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement est « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». En d’autres termes, il s’agit de l’espace réellement disponible pour aménager le logement.
Ainsi, certaines surfaces ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable. Il s’agit notamment des combles non aménagés, des caves, des garages, des terrasses, des balcons ou encore des vérandas. De plus, les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas considérées comme habitables.
La loi Carrez et ses implications
La loi Carrez, du nom du député Gilles Carrez qui en est à l’origine, a été promulguée en 1996 pour encadrer la mesure de la surface habitable lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété. Cette loi impose au vendeur de mentionner la surface privative du lot vendu dans l’acte de vente et dans les annonces immobilières.
La loi Carrez ne s’applique pas aux ventes de maisons individuelles, ni aux locations (sauf si le bailleur souhaite garantir une surface minimale). Elle concerne uniquement les biens en copropriété, qu’ils soient à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).
En cas d’erreur supérieure à 5% entre la surface annoncée et la surface réelle mesurée selon la méthode Carrez, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente, voire l’annulation de la vente si l’action est intentée dans un délai d’un mois après la signature de l’acte authentique.
La surface habitable dans les locations
Dans le cadre des locations, c’est la notion de surface habitable minimale qui est prise en compte. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe cette surface minimale à 9 mètres carrés pour un logement loué vide ou meublé, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Si ces conditions ne sont pas remplies, le logement est considéré comme indécent et ne peut être loué.
Par ailleurs, depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, le bailleur doit mentionner la surface habitable du logement loué dans le contrat de location. Cette obligation concerne les locations vides et meublées, mais pas les locations saisonnières ni les logements-foyers. En cas d’erreur supérieure à 5% entre la surface annoncée et la surface réelle, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Comment mesurer la surface habitable ?
Mesurer la surface habitable peut s’avérer complexe en raison des nombreuses déductions à prendre en compte. Plusieurs méthodes existent pour réaliser cette mesure :
- Le métrage au sol consiste à mesurer la surface au sol des pièces, puis à déduire les surfaces occupées par les éléments non habitables (murs, cloisons, etc.). Cette méthode est simple à mettre en œuvre mais peut être imprécise.
- Le métrage par plan consiste à réaliser des plans précis du logement avec un logiciel de dessin assisté par ordinateur (DAO) ou un laser télémètre. Cette méthode est plus précise que le métrage au sol mais nécessite des compétences techniques et du matériel adapté.
- Le recours à un professionnel, tel qu’un géomètre-expert ou un diagnostiqueur immobilier certifié, garantit une mesure fiable et conforme aux normes en vigueur. Les honoraires varient généralement entre 100 et 300 euros selon la taille du bien.
Les enjeux de la surface habitable
La surface habitable est un élément essentiel dans l’évaluation d’un bien immobilier, car elle a un impact direct sur le prix de vente ou de location. Une surface habitable plus importante signifie généralement une valeur immobilière plus élevée. De plus, la surface habitable est également prise en compte pour le calcul de certaines taxes et charges, comme la taxe d’habitation ou les charges de copropriété.
Enfin, la surface habitable a également des implications en termes de qualité de vie et de confort. Un logement bien agencé avec une surface habitable optimisée offre un cadre de vie agréable et fonctionnel pour ses occupants.
Ainsi, la maîtrise des notions liées à la surface habitable et aux lois immobilières qui l’encadrent est indispensable pour les acteurs du marché immobilier, qu’ils soient acheteurs, vendeurs, bailleurs ou locataires. Une bonne connaissance de ces règles permet d’éviter les litiges et les déconvenues lors des transactions immobilières.
