La location saisonnière est une pratique courante permettant aux propriétaires de louer leur bien immobilier pour des périodes de courte durée généralement pendant les vacances. Si cette activité peut être intéressante financièrement, elle soulève également des questions en matière de fiscalité. Entre la taxe d’habitation et la déclaration des revenus, il est important de connaître les obligations et les avantages fiscaux liés à la location saisonnière.
Qui doit payer la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation est un impôt local dont le montant varie en fonction de la valeur locative cadastrale du logement et du taux d’imposition fixé par les collectivités locales. Elle concerne aussi bien les résidences principales que secondaires et doit être payée par l’occupant au 1er janvier de l’année en cours.
Dans le cas des locations saisonnières, le propriétaire doit s’acquitter de la taxe d’habitation pour sa résidence principale, tandis que le locataire saisonnier est redevable de cet impôt pour la résidence secondaire qu’il occupe. Toutefois, certaines exceptions existent. Si le contrat de location prévoit que le locataire prend en charge la taxe d’habitation, c’est à lui de s’en acquitter. De même, si le logement est considéré comme meublé professionnel, il n’est pas soumis à la taxe d’habitation.
Les obligations déclaratives pour les revenus de la location saisonnière
Les revenus issus de la location saisonnière doivent être déclarés à l’administration fiscale. Ils sont considérés comme des revenus fonciers si le logement est loué nu, ou comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le logement est loué meublé.
Pour les revenus fonciers, il convient de remplir la déclaration complémentaire n° 2044 ou 2044 spéciale en fonction du régime d’imposition choisi : le régime forfaitaire (ou micro-foncier) ou le régime réel. Dans le cas du régime forfaitaire, un abattement de 30% est accordé sur les revenus locatifs bruts. Si le montant des loyers perçus excède 15 000 € par an, il est obligatoire de passer au régime réel qui permet la déduction des charges réelles supportées par le propriétaire.
Pour les BIC, deux régimes d’imposition sont également possibles : le régime micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus dans la limite d’un plafond de recettes annuelles fixé à 72 600 € pour les locations meublées classiques et à 176 200 € pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Au-delà de ces seuils, le passage au régime réel est obligatoire. Il permet également de déduire les charges réelles liées à l’activité de location meublée.
Les avantages fiscaux pour les loueurs en meublé non professionnel
Les propriétaires qui louent leur bien en meublé sans exercer cette activité à titre professionnel peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet notamment d’accéder au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus, comme évoqué précédemment.
En outre, le LMNP peut opter pour le régime réel et ainsi déduire l’amortissement du bien immobilier de ses revenus locatifs. Cette déduction correspond à la prise en compte progressive de la perte de valeur du logement due à son utilisation et au temps qui passe. Elle permet ainsi de diminuer le montant des revenus imposables et donc l’impôt sur le revenu.
Enfin, sous certaines conditions, il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard qui offre une réduction d’impôt sur le coût d’acquisition du logement meublé dans la limite de 300 000 € par an. Cette réduction s’étale sur 9 ans et représente 11% du prix d’achat du bien.
Les obligations légales pour les loueurs saisonniers
Au-delà des aspects fiscaux, il convient également de respecter certaines obligations légales lorsqu’on se lance dans la location saisonnière. Tout d’abord, il est important de vérifier auprès de sa copropriété que la location saisonnière est autorisée. Ensuite, il faut déclarer son activité à la mairie du lieu de situation du logement meublé qui délivrera un numéro d’enregistrement obligatoire à préciser dans les annonces de location.
De plus, en tant que loueur saisonnier, il est nécessaire de souscrire une assurance habitation spécifique couvrant les risques liés à cette activité et d’informer les locataires des règles applicables en matière de santé et de sécurité (détecteur de fumée, extincteur, etc.).
Enfin, il est essentiel de rédiger un contrat de location saisonnière détaillant les conditions générales et particulières de la location (durée, prix, conditions d’annulation, etc.) ainsi que l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Les conseils pour réussir sa location saisonnière
Pour optimiser ses revenus locatifs et éviter les mauvaises surprises fiscales, voici quelques conseils à suivre :
- Choisir le bon régime d’imposition en fonction de ses revenus locatifs et des charges engagées
- Veiller au respect des obligations légales pour être en conformité avec la loi
- Proposer un bien attractif en termes d’aménagement et d’équipements pour séduire les locataires potentiels
- Mettre en place une gestion rigoureuse des réservations et des paiements pour éviter les impayés
- Consulter régulièrement les évolutions législatives et fiscales pour adapter sa stratégie en conséquence.
La location saisonnière peut être une source de revenus intéressante pour les propriétaires immobiliers, à condition de bien connaître les règles fiscales et légales en vigueur. En respectant ces obligations et en adoptant une stratégie adaptée, il est possible de profiter des avantages offerts par cette activité tout en limitant les risques.
